Uma família inicia o inventário e encontra apenas um imóvel entre os bens do falecido. A dúvida aparece cedo: por ser o único imóvel, a transmissão aos herdeiros fica isenta de ITCMD em São Paulo?
A resposta é: pode ficar isenta, desde que o caso se enquadre em uma das hipóteses previstas na legislação paulista. A quantidade de imóveis, sozinha, não resolve a questão. O valor do bem, sua destinação residencial e a situação patrimonial de cada beneficiário podem mudar o resultado.
Antes de calcular ou recolher o imposto, a família precisa conferir quatro pontos: a data do óbito, o valor de mercado do imóvel nessa data, a existência de outros imóveis no espólio e, em uma das hipóteses, onde cada herdeiro residia e se possuía outro imóvel.
Único imóvel pode ter isenção? A resposta depende da regra aplicável
A Lei paulista nº 10.705/2000, com a redação dada pela Lei nº 10.992/2001, prevê duas hipóteses que podem alcançar um imóvel transmitido por herança.
A primeira usa o limite de 2.500 UFESPs. Ela abrange o imóvel cujo valor não ultrapasse esse teto, desde que seja o único imóvel transmitido. A segunda usa o limite de 5.000 UFESPs e exige que o bem seja residencial, que os familiares beneficiados residam nele e que não tenham outro imóvel.
Essas regras têm critérios diferentes. Um imóvel pode se enquadrar na faixa menor sem servir de residência aos herdeiros. Na faixa maior, a moradia e o patrimônio imobiliário de cada beneficiário passam a ser decisivos.
Se você precisa entender o tributo antes de examinar a isenção, o conteúdo sobre como funciona o ITCMD explica a incidência sobre heranças e doações.
As duas hipóteses de isenção em São Paulo
A comparação abaixo ajuda a separar as duas rotas:
| Hipótese | Limite | Requisitos centrais |
|---|---|---|
| Único imóvel transmitido | 2.500 UFESPs | O valor do imóvel deve respeitar o limite e ele deve ser o único imóvel transmitido |
| Imóvel residencial | 5.000 UFESPs | O bem deve ser residencial; o beneficiário precisa residir nele e não possuir outro imóvel |
Na primeira hipótese, a expressão legal “único transmitido” poderia gerar dúvida quando o falecido também deixa carro, dinheiro ou outros bens móveis. A Resposta à Consulta Tributária nº 3.142/2014 tratou de um espólio com um imóvel e um automóvel. A SEFAZ/SP entendeu que a isenção poderia alcançar o imóvel, pois ele era o único imóvel transmitido e respeitava o limite de 2.500 UFESPs.
O automóvel continuou sujeito às regras próprias. A família também precisava declará-lo. Portanto, a existência de um bem móvel não transforma o imóvel em tributado por si só, mas tampouco autoriza ocultar parte do acervo.
Na segunda hipótese, o limite maior vem acompanhado de requisitos pessoais. A Resposta à Consulta Tributária nº 31.393/2025 indica que o herdeiro deve residir no imóvel e não pode possuir nem uma parte ideal de outro imóvel. A SEFAZ examina a situação de cada beneficiário.
Qual valor do imóvel entra no limite?
Os limites de 2.500 e 5.000 UFESPs não devem ser comparados com o quinhão isolado de cada herdeiro. A orientação administrativa considera o valor e as características do imóvel. Dividir o valor do bem pelo número de sucessores pode gerar uma conclusão errada sobre a isenção.
A Resposta à Consulta Tributária nº 20.307/2019 analisou a transmissão de uma fração ideal. A SEFAZ afirmou que o teste da isenção considera o imóvel integral, e não apenas a parcela transmitida aos herdeiros. A RC nº 31.393/2025 também se refere ao valor integral do imóvel, incluindo terreno e construção.
Outro cuidado envolve a expressão “valor venal”. Para o ITCMD paulista, ela corresponde ao valor de mercado na data da abertura da sucessão, ou seja, na data do falecimento. O carnê do IPTU pode integrar a documentação, mas seu número não substitui uma análise do valor de mercado quando houver diferença relevante.
A UFESP usada na conversão também deve corresponder ao período aplicável. Segundo a tabela oficial da SEFAZ/SP, cada UFESP vale R$ 38,42 em 2026. Para óbitos ocorridos nesse ano, os limites equivalem a:
- 2.500 UFESPs: R$ 96.050;
- 5.000 UFESPs: R$ 192.100.
Esses valores em reais não servem para falecimentos ocorridos em outro ano. Se o óbito ocorreu em 2024, por exemplo, a família deve usar a UFESP daquele período e o valor de mercado do imóvel na abertura da sucessão.
Uma avaliação acima do limite pode afastar a isenção. Quando o valor atribuído ao bem não reflete o mercado ou aparece sem suporte, a família precisa organizar os elementos de prova antes de declarar. O artigo sobre avaliação do imóvel no ITCMD aprofunda essa discussão.
A situação de cada herdeiro pode mudar o resultado
A faixa de 5.000 UFESPs exige uma análise por beneficiário. Dois irmãos podem receber partes do mesmo imóvel e ter tratamentos tributários distintos.
Imagine um imóvel residencial avaliado em R$ 180.000 em um óbito ocorrido em 2026. Os dois filhos moravam no local. Um deles não possui outro imóvel. O outro possui 25% de um apartamento recebido em uma sucessão anterior. Segundo a orientação da SEFAZ, o primeiro pode preencher os requisitos pessoais da isenção residencial; o segundo não os preenche porque possui parte ideal de outro imóvel.
A residência também precisa existir na data da abertura da sucessão. Mudar para o imóvel depois do falecimento não reproduz o fato exigido pela interpretação administrativa. Comprovantes de endereço, documentos cadastrais e outros elementos contemporâneos ao óbito ajudam a demonstrar a situação.
O termo “familiares beneficiados” não autoriza uma análise coletiva que apague as diferenças entre os herdeiros. A transmissão pode ser isenta para quem cumpre os requisitos e tributada para quem não cumpre. Essa distinção precisa aparecer na declaração e nos documentos do inventário.
Como declarar e comprovar a isenção
A isenção não elimina a obrigação de preencher a declaração do ITCMD nas hipóteses gerais tratadas neste artigo. A página de isenções da SEFAZ/SP orienta o contribuinte a informar a hipótese correspondente na DITCMD.
O sistema depende de dados completos. A família deve declarar o patrimônio deixado pelo falecido por inteiro, mesmo quando parte dos bens não interfere no requisito de único imóvel. O portal da SEFAZ informa que o sistema declaratório identifica as hipóteses de isenção a partir do preenchimento dos bens e dos beneficiários.
A documentação varia conforme o inventário, mas a triagem costuma exigir:
- certidão de óbito, para fixar a data da sucessão;
- matrícula atualizada e documentos que identifiquem o imóvel e a titularidade;
- elementos que sustentem o valor de mercado na data do falecimento;
- relação completa dos bens e direitos do espólio;
- comprovantes de residência dos beneficiários, quando a faixa de 5.000 UFESPs for invocada;
- documentos e declarações sobre a inexistência de outro imóvel, inclusive fração ideal, para cada beneficiário alcançado por essa hipótese.
O inventário judicial ou extrajudicial não muda os requisitos materiais da isenção. O procedimento define o caminho documental, mas a regra tributária continua vinculada ao valor e aos fatos existentes na data do óbito. O conteúdo sobre ITCMD no inventário ajuda a visualizar os efeitos do imposto no andamento do caso.
Um roteiro para conferir antes de fechar o inventário
Organize a análise nesta ordem:
- confirme a data do óbito e a UFESP vigente naquele ano;
- identifique todos os imóveis ou direitos imobiliários transmitidos;
- apure o valor de mercado do imóvel na abertura da sucessão;
- compare o caso com as faixas de 2.500 e 5.000 UFESPs;
- na faixa residencial, verifique a situação de cada herdeiro e reúna a prova correspondente.
Essa conferência evita três erros comuns: usar o limite monetário de outro ano, testar a isenção pelo quinhão e presumir que todos os herdeiros estão na mesma situação.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes
O falecido deixou um imóvel e um carro. O imóvel perde a isenção?
Não por esse motivo isolado. A SEFAZ já interpretou a faixa de 2.500 UFESPs como aplicável ao único imóvel transmitido mesmo quando havia um automóvel. O carro e os demais bens precisam constar na declaração e seguem suas próprias regras.
O limite deve ser dividido entre os herdeiros?
Não. A orientação administrativa examina o valor e as características do imóvel, e não apenas o quinhão de cada sucessor. A quantidade de herdeiros não reduz o valor do bem para esse teste.
Se um herdeiro possui outro imóvel, todos perdem a isenção residencial?
Não de forma automática. Na hipótese de 5.000 UFESPs, a SEFAZ analisa cada beneficiário. Quem reside no bem e não possui outro imóvel pode preencher os requisitos; o herdeiro que possui outro imóvel pode ter seu quinhão tributado.
O único imóvel deixado pelo falecido pode receber isenção de ITCMD em São Paulo. A decisão depende da faixa aplicável, do valor integral do bem, do ano do óbito e, na hipótese residencial, da situação de cada beneficiário. Uma análise dos documentos antes da declaração ajuda a identificar o enquadramento correto e os pontos que exigem prova.
