Uma pessoa falece enquanto ainda paga o financiamento da casa. No inventário, a família encontra três números diferentes: o preço informado no contrato, o valor atual do imóvel e o saldo cobrado pelo banco. A dúvida surge no cálculo do ITCMD: qual deles representa a herança transmitida?
Para óbitos ocorridos a partir de 13 de janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 227 trouxe uma regra nacional específica. Sem seguro prestamista, a base corresponde ao valor de mercado do imóvel menos o valor presente do saldo devedor. Se o bem estiver coberto por seguro prestamista, a lei aponta o valor do bem. A data do óbito, o alcance do seguro e os documentos do financiamento definem a aplicação dessa resposta.
A regra atual usa valor de mercado e saldo presente
O ITCMD incide sobre heranças e doações. Cada Estado e o Distrito Federal administram o imposto dentro das normas nacionais. No caso de imóvel, o Estado onde o bem está situado possui competência para a cobrança.
A Lei Complementar nº 227/2026 determina que a base geral do ITCMD seja o valor de mercado do bem ou do direito transmitido. O artigo 153 trata dos bens financiados e dos consórcios. Ele separa duas situações:
- bem coberto por seguro prestamista: valor do bem;
- demais hipóteses: valor de mercado menos o valor presente do saldo devedor.
A expressão “parte quitada” ajuda a visualizar que existe um patrimônio líquido, mas não fornece a fórmula do imposto. O resultado depende do preço atual do imóvel e da dívida medida na data relevante. As prestações pagas contam para a evolução do contrato, sem formar uma base tributável autônoma.
Sem seguro prestamista: como funciona a subtração
Na ausência da cobertura indicada pela lei, o cálculo parte do valor de mercado do imóvel na data do óbito. Desse valor, subtrai-se o valor presente do saldo do financiamento. A operação procura medir a expressão econômica que passa aos sucessores.
O valor presente merece atenção. O extrato com a soma das prestações futuras pode incluir juros que ainda não venceram, seguros, tarifas ou outros componentes. O banco deve fornecer um demonstrativo ligado à data do óbito, de preferência com o valor necessário para liquidação e a memória de cálculo. A família também precisa guardar o contrato e o sistema de amortização.
O valor de mercado exige prova própria. Preço de compra, valor cadastral do IPTU e avaliação atual cumprem funções diferentes. A legislação estadual pode definir referências mínimas e permitir arbitramento quando o fisco discorda do montante declarado. Se houver diferença relevante, vale entender como contestar a avaliação de imóvel no ITCMD com documentos técnicos.
Depois de apurar a base do bem ou direito, ainda será preciso considerar a participação do falecido, a meação, os quinhões, eventuais isenções e a alíquota estadual. Esses fatores não autorizam uma conta genérica sem acesso ao inventário.
Seguro prestamista pode levar ao valor integral
O seguro prestamista cobre uma dívida vinculada ao segurado quando ocorre um evento previsto no contrato. No financiamento habitacional, a cobertura por morte e invalidez permanente costuma aparecer como MIP. A SUSEP explica o seguro habitacional e informa que a indenização por MIP paga o saldo devedor a vencer na data do sinistro, dentro das condições contratadas.
O artigo 153, inciso I, da LC nº 227/2026 usa o valor do bem quando existe seguro prestamista. A lógica considera a cobertura que extingue o passivo associado ao imóvel. A família precisa confirmar se o falecimento constitui risco coberto, se a apólice estava vigente e qual percentual cabia ao segurado falecido.
Contratos com dois mutuários exigem atenção. A SUSEP informa que a indenização pode acompanhar o percentual de responsabilidade de cada participante na composição de renda. A morte de um deles pode liquidar só uma parte da dívida. O artigo 153 não detalha no próprio texto como o contribuinte deve refletir uma cobertura parcial. Nesse cenário, contrato, certificado individual, resposta da seguradora e orientação do Estado competente precisam ser analisados em conjunto.
A existência de uma cobrança mensal de seguro no boleto não prova, sozinha, a quitação integral. O inventariante deve comunicar o sinistro e solicitar uma posição formal da seguradora ou do agente financeiro. Uma negativa, uma carência discutida ou uma cobertura proporcional altera os fatos usados na declaração.
Alienação fiduciária: o que entra no inventário
Grande parte dos financiamentos imobiliários usa alienação fiduciária. Pela Lei nº 9.514/1997, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia. O devedor conserva a posse direta e os direitos aquisitivos enquanto cumpre o contrato.
Por isso, a matrícula pode mostrar o banco como titular da propriedade fiduciária, embora a família more no imóvel e pague as parcelas. O inventário deve descrever a posição jurídica existente no óbito: direitos aquisitivos, obrigações pendentes e garantia registrada. A quitação futura permite cancelar a propriedade fiduciária e consolidar a propriedade plena, conforme o contrato.
Essa distinção também explica uma orientação antiga da Secretaria da Fazenda de São Paulo. Na Resposta à Consulta nº 7.629/2015, o órgão tratou a transmissão como direito decorrente da alienação fiduciária e calculou seu valor pela diferença entre o valor venal do bem e o montante necessário para quitar o contrato. O raciocínio não consistia em descontar uma dívida qualquer de uma propriedade livre. Ele avaliava o direito que o falecido possuía.
Exemplo numérico: parcelas pagas não bastam
Considere um imóvel avaliado em R$ 600 mil na data do óbito. O banco informa valor presente de R$ 250 mil para o saldo devedor. Sem seguro prestamista, a fórmula do artigo 153 leva a uma base de referência de R$ 350 mil, antes da divisão entre meação e herança e das regras do Estado.
Agora suponha que o comprador tenha pago R$ 120 mil desde a assinatura. Esse total não substitui os R$ 350 mil. O imóvel pode ter valorizado, e parte das prestações pode ter coberto juros e encargos. A base procura medir o valor econômico transmitido no óbito.
Se o seguro quitar o saldo em razão da morte, o inciso I direciona o cálculo para o valor do bem. A prova da cobertura passa a ocupar o centro da apuração.
Documentos necessários para apurar a base
Uma declaração consistente começa com documentos que compartilham a mesma data de referência. Reúna:
- certidão de óbito;
- matrícula atualizada do imóvel;
- contrato de compra e financiamento, com seus aditivos;
- demonstrativo do saldo devedor e valor de quitação na data do óbito;
- laudo, parecer ou outro suporte aceito para o valor de mercado;
- apólice, certificado e condições do seguro;
- comunicação do sinistro e resposta da seguradora;
- documentos sobre coobrigados, participação no contrato e regime de bens.
O inventariante deve comparar esses dados antes de lançar o bem. A matrícula revela a garantia; o contrato identifica devedores; o extrato mede o saldo; a apólice mostra a cobertura. A ausência de um deles pode levar a uma base incoerente ou a uma exigência do fisco.
Também convém mapear a liquidez do espólio. O imposto pode vencer antes da venda ou da liberação de outros ativos. O conteúdo sobre herdeiro sem dinheiro para pagar o ITCMD apresenta caminhos que dependem das regras locais e da situação do inventário.
A data do óbito e o Estado competente definem o procedimento
A LC nº 227/2026 foi publicada em 13 de janeiro de 2026 e produz efeitos, para a regra analisada, desde essa data. O artigo 151 fixa o óbito como marco do fato gerador na transmissão causa mortis. Um falecimento anterior exige a legislação vigente naquele momento. A Constituição impede que a lei tributária alcance fato gerador anterior para instituir ou aumentar a cobrança.
O imóvel também aponta qual administração tributária deve receber a declaração. A Constituição e a LC nº 227 atribuem competência ao Estado onde o bem se encontra. Formulários, avaliações, prazos e documentos seguem o procedimento desse ente, desde que respeitem as normas nacionais.
Se o sistema estadual ainda não apresentar um campo adequado para saldo presente ou seguro, a família não deve adaptar valores por conta própria. Uma consulta formal, um pedido no processo administrativo ou a orientação jurídica documentada reduz o risco de recolhimento incompatível com a situação real.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes
O ITCMD incide apenas sobre o total das parcelas pagas?
Não. Para fatos geradores atuais sem seguro prestamista, a LC nº 227/2026 usa o valor de mercado menos o valor presente do saldo devedor. Parcelas pagas ajudam a explicar a evolução financeira, mas não substituem esses dois valores.
O seguro MIP sempre quita o financiamento inteiro?
A cobertura segue a apólice e a participação do segurado. Em contratos com mais de um mutuário, a indenização pode ser proporcional. O inventariante precisa obter a resposta formal da seguradora antes de definir a base.
Quem continua pagando as prestações depois do falecimento?
O espólio deve preservar o contrato enquanto o banco e a seguradora analisam a ocorrência. Os herdeiros não respondem além das forças da herança, mas atrasos podem acionar encargos e a garantia. A estratégia de pagamento depende do caixa do espólio, da cobertura e das condições contratuais.
O cálculo seguro reúne três elementos na data do óbito: valor de mercado, saldo presente e cobertura securitária. O contrato e a matrícula mostram qual direito entrou na herança. Uma análise individual pode organizar esses documentos e confrontar a declaração estadual com a regra aplicável.
