Um herdeiro pode ficar com o imóvel e pagar os outros em dinheiro?

Um herdeiro pode ficar com o imóvel e pagar os outros em dinheiro? Como funciona na prática, riscos e cuidados

Quando uma herança possui um imóvel importante para a família, é comum surgir a dúvida: um dos herdeiros pode ficar com o bem e pagar a parte dos demais em dinheiro?

A resposta é sim, mas não de qualquer forma.

A lei permite que um bem indivisível, como um imóvel, seja atribuído integralmente a um herdeiro, desde que ele compense os demais em dinheiro. Essa compensação é conhecida como torna e serve para equilibrar os quinhões, ou seja, para garantir que cada sucessor receba o valor correspondente à sua parte na herança.

O fundamento está no art. 2.019, § 1º, do Código Civil, que admite essa solução após avaliação atualizada do bem, com reposição em dinheiro aos demais interessados quando houver excesso de valor.

Na prática, porém, o ponto principal não é apenas saber se um herdeiro pode ficar com o imóvel e pagar a parte dos outros. A pergunta mais importante é: como fazer isso sem gerar prejuízo, inadimplência, discussão judicial ou problema tributário?

É essa diferença que separa uma partilha bem estruturada de um acordo frágil.

Como funciona a adjudicação de imóvel para um herdeiro no inventário

Quando um herdeiro recebe integralmente o imóvel do espólio, fala-se em adjudicação. Em termos simples, significa que o bem é atribuído a uma pessoa específica na partilha.

Se o valor do imóvel for maior do que a parte que esse herdeiro teria direito a receber, ele precisa pagar a diferença aos demais. Essa diferença é a torna.

Exemplo: se dois herdeiros têm direito a partes iguais de um imóvel avaliado em R$ 600 mil, cada um teria direito econômico a R$ 300 mil. Se um deles ficar com o imóvel inteiro, deverá compensar o outro com R$ 300 mil, salvo ajustes legais, dívidas do espólio, meação, tributos ou outros fatores do caso concreto.

Essa solução pode ocorrer tanto no inventário extrajudicial quanto no judicial, mas os requisitos mudam conforme o grau de consenso e a situação dos herdeiros.

Adjudicação amigável

Na partilha amigável, todos os herdeiros concordam com a solução: quem ficará com o imóvel, qual será o valor de avaliação, quanto será pago aos demais, quando o pagamento ocorrerá e quais garantias serão oferecidas.

Se todos forem capazes, estiverem de acordo e os tributos forem pagos, a partilha pode ocorrer por escritura pública, quando preenchidos os requisitos legais e administrativos. A Resolução CNJ nº 35/2007 trata das regras do inventário extrajudicial, inclusive sobre a necessidade de recolhimento dos tributos antes da lavratura da escritura.

Mesmo na via amigável, o acordo precisa ser bem estruturado. Um ajuste verbal entre familiares, sem previsão clara de valor, prazo e garantia, pode gerar conflito depois.

Adjudicação litigiosa

Quando não há consenso, a vontade de um herdeiro não basta.

O inventário judicial permite discutir avaliação, forma de partilha, preferência entre interessados, existência de dívidas e outros pontos relevantes. O Código de Processo Civil prevê regras para organização da partilha, manifestação dos interessados e solução de divergências nos arts. 647 a 652.

Se mais de um herdeiro quiser o imóvel, pode haver disputa entre eles. Se ninguém tiver condições de compensar os demais, a venda judicial pode se tornar uma alternativa. Em alguns casos, o imóvel permanece em condomínio entre os herdeiros, mas essa costuma ser uma solução sensível, porque mantém todos vinculados ao mesmo bem mesmo após o inventário.

Hipóteses que exigem mais cuidado

Algumas situações tornam a adjudicação mais complexa.

A existência de herdeiro incapaz, menor de idade, testamento, imóvel irregular, dívidas relevantes do espólio ou desacordo sobre a avaliação pode impedir a solução simples em cartório e exigir análise judicial.

Requisitos práticos e cuidados indispensáveis para o herdeiro ficar com o imóvel

A adjudicação com torna não deve ser tratada como uma simples “compra da parte dos irmãos”. Ela acontece dentro de uma partilha e precisa respeitar regras sucessórias, patrimoniais, tributárias e registrais.

Os principais cuidados são:

• Avaliação atualizada do imóvel, preferencialmente aceita por todos ou definida no processo;
• Cálculo correto da parte de cada herdeiro, considerando meação, dívidas, despesas e tributos;
• Definição clara do valor da torna;
• Comprovação de capacidade financeira de quem ficará com o imóvel;
• Garantia de pagamento aos demais herdeiros;
• Verificação de credores do espólio;
• Regularidade da matrícula do imóvel;
• Recolhimento dos tributos exigidos;
• Formalização adequada na escritura, no formal de partilha ou no processo judicial.

A avaliação é um dos pontos mais sensíveis. Usar apenas valor venal, valor antigo declarado no imposto de renda ou estimativa informal pode criar desequilíbrio. O ideal é que o valor reflita a realidade econômica do imóvel no momento da partilha.

Outro cuidado essencial é a garantia do pagamento. Se o herdeiro promete pagar depois, os demais precisam avaliar como esse pagamento será protegido. Pode haver depósito, garantia real, cláusulas específicas, supervisão judicial ou outro instrumento adequado ao caso.

O risco está em transferir o imóvel sem assegurar o recebimento da torna. Quando isso acontece, quem abriu mão do bem pode acabar apenas com uma promessa difícil de executar.

Como esses requisitos são complexos e exigem análise individualizada, muitas famílias buscam apoio técnico antes de avançar.

O que acontece em caso de impasse, ausência de acordo ou incapaz entre os herdeiros

Mesmo quando a solução parece lógica, o inventário pode travar se os herdeiros discordarem sobre valor, forma de pagamento ou destino do imóvel.

Litígio entre herdeiros

Se um herdeiro quer ficar com o imóvel e outro não concorda com o valor ou com a forma de pagamento, a discussão precisa ser resolvida no inventário judicial.

O juiz pode determinar avaliação, ouvir os interessados e organizar a forma de partilha. Quando há mais de um pretendente, pode haver disputa entre eles. Quando a adjudicação não se mostra viável, a venda do bem pode ser considerada.

Esse tipo de conflito costuma atrasar o inventário, especialmente quando a família trata o imóvel como símbolo afetivo, moradia ou principal patrimônio deixado. Para entender outros efeitos do conflito sucessório, vale ler também sobre inventário travado por briga familiar.

Existência de incapaz ou testamento

Quando há herdeiro incapaz, o cuidado é maior. A solução precisa preservar efetivamente a parte desse herdeiro e pode exigir atuação do Ministério Público e controle judicial, conforme o caso.

A presença de testamento também pode alterar o caminho, porque a vontade do falecido precisa ser analisada e compatibilizada com os direitos dos herdeiros necessários.

Por isso, nem todo inventário pode ser resolvido em cartório, mesmo quando parte da família concorda.

Falta de liquidez

Outro obstáculo comum é a falta de dinheiro.

Um herdeiro pode querer ficar com o imóvel, mas não ter recursos para pagar os demais. Nesse caso, parcelar a torna não é um direito automático. O parcelamento depende de acordo entre os interessados ou de estrutura judicial adequada, sempre com cautela e garantias.

Quando não há liquidez, a família precisa avaliar alternativas: venda do imóvel, financiamento, manutenção temporária em condomínio ou outra solução compatível com o processo. O pior caminho é formalizar uma partilha baseada em uma promessa que ninguém sabe se será cumprida.

Riscos, erros comuns e armadilhas na adjudicação do imóvel a um herdeiro

A adjudicação com torna pode ser uma solução eficiente, mas se torna arriscada quando é feita sem método.

Os erros mais comuns são:

• Calcular a compensação com base em valor desatualizado;
• Aceitar promessa de pagamento sem garantia;
• Transferir o imóvel antes de proteger os demais herdeiros;
• Ignorar dívidas do espólio;
• Tratar ocupação do imóvel como preferência automática;
• Desconsiderar direitos de herdeiro incapaz;
• Parcelar a torna sem prazo, correção e segurança;
• Esquecer custos tributários e registrais;
• Tentar adjudicar imóvel irregular sem verificar a matrícula.

O fato de um herdeiro morar no imóvel não significa, por si só, que ele tem direito automático de ficar com o bem. A ocupação pode gerar discussões específicas, inclusive sobre uso exclusivo, indenização ou aluguel, mas não substitui a análise da partilha. Para esse ponto, veja o conteúdo sobre herdeiro morando sozinho em imóvel herdado.

Também é necessário atenção ao imóvel sem registro, com matrícula desatualizada ou pendências documentais. Em alguns casos, a irregularidade impede ou dificulta o registro da partilha. Esse tema é aprofundado em imóvel irregular no inventário.

Impostos, custos e registros na adjudicação do imóvel: o que deve ser observado

Além da divisão entre herdeiros, a adjudicação envolve efeitos fiscais. Ignorar esses custos pode tornar o acordo inviável ou gerar exigências futuras.

ITCMD e transmissão da herança

O ITCMD é o imposto estadual incidente sobre transmissão por herança ou doação. Ele costuma ser exigido no inventário e sua base de cálculo pode variar conforme a legislação estadual.

No contexto da adjudicação, é preciso verificar o valor atribuído ao imóvel, o quinhão de cada herdeiro e a forma como a partilha será declarada. Para aprofundar, leia também sobre imposto sobre herança.

ITBI e excesso oneroso

Quando um herdeiro recebe valor superior ao seu quinhão e paga aos demais em dinheiro, pode haver discussão sobre excesso oneroso. Dependendo da legislação municipal e da estrutura da operação, pode haver exigência de ITBI sobre essa parte onerosa.

Esse ponto exige análise local, porque as regras e interpretações podem variar. Por isso, não basta calcular apenas o ITCMD e presumir que todos os custos fiscais foram resolvidos.

Ganho de capital e registro do imóvel

Também pode haver reflexos no imposto de renda, especialmente se houver diferença entre valores declarados, valor de mercado e custo fiscal do bem.

Além disso, a partilha só produz segurança prática quando é levada corretamente ao registro imobiliário. Se houver pendência tributária, matrícula irregular, divergência documental ou falta de pagamento de emolumentos, o herdeiro pode até ter uma decisão ou escritura, mas enfrentar problemas para registrar o imóvel em seu nome.

Conclusão: decisões seguras para adjudicar o imóvel no inventário

Um herdeiro pode ficar com o imóvel e pagar os outros em dinheiro, desde que a operação respeite a lei, preserve a igualdade econômica da partilha e proteja o direito dos demais sucessores.

A segurança está nos detalhes: avaliação atualizada, cálculo correto, garantia de pagamento, análise de tributos, verificação da matrícula e respeito às limitações quando há conflito, incapaz ou ausência de liquidez.

Diante de tantos requisitos, a decisão não deve nascer apenas do desejo de preservar o imóvel. Ela precisa se sustentar juridicamente, financeiramente e documentalmente.

Para evitar riscos irreversíveis, o caminho mais seguro é buscar orientação especializada antes de tomar decisões definitivas.

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Fontes

• Código Civil — Lei nº 10.406/2002
• Código de Processo Civil — Lei nº 13.105/2015
• Resolução CNJ nº 35/2007