Muitos empresários e famílias que optam pela constituição de uma holding familiar não sabem que é possível integralizar imóveis ao capital social da empresa sem pagar ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Essa isenção, no entanto, não é automática — ela depende de requisitos legais específicos que, se não forem observados, podem gerar autuações fiscais e cobranças indevidas.
Neste artigo, explico de forma clara e técnica quando essa isenção do ITBI é válida, com base no que dispõe a Constituição Federal e o entendimento consolidado dos tribunais. Trata-se de um ponto crítico no planejamento patrimonial, e conhecer os detalhes pode representar uma grande economia para quem estrutura uma holding com imóveis.
O que diz a Constituição Federal?
De acordo com o artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal, não incide ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, exceto quando a atividade preponderante da empresa for a compra, venda ou locação de bens imóveis.
Ou seja, a isenção do ITBI na integralização de imóveis ao capital social de uma holding só vale se a empresa não tiver atividade imobiliária preponderante.
Quando há ou não isenção do ITBI?
Isenção do ITBI – sem atividade imobiliária preponderante
Se a holding familiar não exerce como atividade principal a compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, a integralização do bem imóvel ao capital social da empresa está isenta do ITBI. Essa regra vale tanto no momento da constituição da holding quanto em eventuais aumentos de capital com imóveis posteriormente.
Incidência do ITBI – com atividade imobiliária preponderante
Se mais de 50% da receita operacional bruta da empresa, nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à integralização, for proveniente de atividades imobiliárias, o ITBI será devido. O imposto será calculado com base na diferença entre o valor venal do imóvel e o valor declarado no ato de integralização, o que pode gerar um custo significativo.
Ponto de atenção: o risco da falta de planejamento
É fundamental entender que, mesmo quando a holding não exerce atividade imobiliária preponderante, o ônus da prova da isenção recai sobre o contribuinte. Isso significa que:
- Devem existir documentos contábeis e fiscais claros, demonstrando a natureza das receitas da empresa;
- O contrato social da holding deve deixar explícito que sua finalidade não é a exploração imobiliária;
- Caso haja qualquer divergência, o município poderá exigir o ITBI, e caberá ao contribuinte recorrer judicialmente ou administrativamente.
Dica profissional: registre tudo com clareza
A recomendação é contar com o apoio de um advogado tributarista ou especialista em holding familiar, além de um contador experiente, para garantir que toda a estruturação esteja juridicamente segura e fiscalmente eficiente.
Conclusão: é possível economizar legalmente, com planejamento estratégico
A isenção do ITBI na integralização de imóveis para holding é real, constitucional e legítima. No entanto, depende de planejamento e critérios objetivos. Portanto, antes de transferir imóveis para sua holding, é fundamental entender:
- Qual é a natureza da atividade da empresa;
- Como está estruturado o contrato social;
- Se há registros contábeis e fiscais que comprovem a ausência de atividade imobiliária preponderante.
Com essas garantias, você pode economizar legalmente e evitar autuações futuras.
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Cláudio Dall’Oca é advogado especialista em Holding Familiar e Planejamento Patrimonial, com atuação focada em proteção jurídica, sucessão organizada e economia tributária para famílias e empresários em todo o Brasil.
