Depois do falecimento, a família recebe uma cobrança pelo aluguel de um imóvel que o falecido nunca ocupou. Ao procurar o contrato, descobre que ele assinou como fiador de um parente ou conhecido. A dúvida é se essa garantia pode reduzir o patrimônio que os herdeiros receberiam.
Pode, dentro de limites. A responsabilidade transmitida aos sucessores alcança as obrigações abrangidas pela fiança até a morte do fiador e não pode ultrapassar as forças da herança. Os herdeiros não se tornam novos fiadores dos aluguéis futuros apenas pelo vínculo familiar.
Para avaliar a cobrança, é preciso relacionar o contrato, o período de cada débito e os documentos da sucessão.
A data da dívida importa mais que a data da cobrança
O artigo 836 do Código Civil estabelece os limites temporal e patrimonial da responsabilidade. Por isso, uma cobrança enviada depois do funeral pode incluir dívidas anteriores que ainda precisam ser examinadas.
Considere uma hipótese: o fiador morreu em junho, e o inquilino já devia os aluguéis de abril e maio. Esses débitos podem atingir a herança, conforme a validade e o alcance da garantia. Já os novos aluguéis de julho e agosto não passam aos sucessores pela simples continuidade da fiança do falecido.
A data em que a imobiliária emitiu o boleto ou o locador ajuizou a ação não substitui essa análise. Peça um demonstrativo que identifique a competência, o vencimento e a origem de cada parcela.
Se a planilha agrupar meses anteriores e posteriores numa única linha, peça a discriminação. Uma cobrança referente ao mês do falecimento também exige conferir o período efetivo e o contrato. A família não deve escolher um valor proporcional por conta própria nem aceitar a inclusão do mês inteiro sem compreender como o credor chegou ao resultado.
Também convém separar o aluguel dos demais lançamentos. Multas, juros e correção exigem conferência do fundamento, da base e do período de cálculo. A família deve evitar tanto aceitar um saldo global sem explicação quanto excluir toda rubrica apenas porque apareceu numa planilha elaborada após o óbito.
No AREsp 3.107.495/SP, julgado em 22 de junho de 2026, a Terceira Turma do STJ reafirmou esses dois limites ao examinar a execução de débitos locatícios contra herdeiras de uma fiadora. O acórdão trata de circunstâncias concretas e não dispensa a conferência de outros contratos.
Quais valores estavam cobertos pela fiança?
O advogado precisa ler o instrumento completo. O Código Civil exige fiança por escrito e impede que se amplie seu alcance por interpretação extensiva.
A conferência deve abranger:
- o período e as obrigações que o fiador garantiu;
- os limites de valor e as cláusulas sobre encargos;
- os aditivos e as assinaturas de quem participou deles;
- os pagamentos, descontos e quitações já documentados.
Aluguel, condomínio, IPTU e outras despesas podem aparecer juntos na cobrança. A presença de uma rubrica no demonstrativo, por si só, não comprova que o falecido a garantiu nem que o cálculo está correto.
Se faltarem páginas ou anexos, solicite a versão integral antes de reconhecer o saldo. Compare os documentos apresentados pela imobiliária com as cópias guardadas pelo falecido. Registre eventuais diferenças para que o advogado possa avaliar sua relevância, sem presumir fraude ou invalidade apenas porque a família desconhecia o contrato.
Quem responde antes e depois da partilha?
Antes da partilha, o espólio responde pelas dívidas do falecido. Depois, cada herdeiro responde dentro das forças da herança e na proporção da parte que recebeu. O artigo 796 do CPC expressa essa distinção.
Guardar o inventário, a avaliação dos bens e o documento de partilha ajuda a demonstrar o limite.
Se os sucessores já dividiram o patrimônio, reúna os registros do que cada um recebeu. A partilha não funciona como quitação perante um credor que ainda discute uma obrigação exigível. Ao mesmo tempo, o locador precisa respeitar os limites aplicáveis à sucessão. O exame da cobrança deve considerar esses documentos, em vez de pressupor que qualquer familiar responde pelo saldo integral. O Código Civil atribui ao herdeiro a prova do excesso, salvo quando o próprio inventário demonstra o valor dos bens herdados.
Esse limite não autoriza ignorar uma citação ou presumir que qualquer bloqueio seja válido. O advogado deve conferir contra quem o credor dirigiu a demanda, o valor exigido e a documentação da sucessão. Também não convém prometer que determinada conta estará imune sem examinar o processo.
No inventário judicial, os artigos 642 e seguintes do CPC permitem ao credor requerer o pagamento de dívida vencida e exigível, com prova documental. A concordância dos interessados pode permitir a separação de recursos. Havendo divergência, a discussão pode seguir pelas vias ordinárias, com reserva de bens quando presentes os requisitos legais.
Esse pedido não é a única forma de cobrança. Uma execução existente exige atenção própria. O conteúdo sobre o tratamento das dívidas no inventário ajuda a compreender a organização geral do passivo antes de dividir o patrimônio.
O locador precisa cobrar primeiro do inquilino?
A família não deve partir dessa certeza. O benefício de ordem permite, nas condições legais, exigir que o credor execute primeiro bens do devedor principal. Seu exercício depende de requisitos e do momento processual adequado.
Há exceções. A renúncia expressa ao benefício, a obrigação como principal pagador ou devedor solidário e a insolvência ou falência do devedor podem afastá-lo, conforme os artigos 827 e 828 do Código Civil.
No acórdão de 2026 citado acima, o STJ considerou a condição contratual de principal pagadora para afastar o benefício. Assim, ser herdeiro do fiador não cria uma nova oportunidade de exigir, em qualquer situação, o esgotamento dos bens do inquilino.
Localize essa cláusula e leve o contrato ao advogado junto da cobrança recebida.
O imóvel onde a família mora pode ser atingido?
Existe um risco que merece análise. A Lei nº 8.009/1990, artigo 3º, VII, prevê exceção à proteção do bem de família para obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.
No Tema 1.127, o STF reconheceu a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador tanto em locação residencial quanto comercial.
Portanto, a família não deve presumir proteção absoluta do imóvel que pertencia ao falecido apenas porque ele era o único bem ou porque os sucessores moram nele. A análise exige conferir a titularidade, a obrigação cobrada e os direitos de outras pessoas sobre o patrimônio.
Isso também não equivale a autorizar a penhora automática de uma casa distinta que o herdeiro já possuía. O limite da responsabilidade sucessória, a identificação dos responsáveis e a situação processual continuam relevantes. Havendo copropriedade ou decisão anterior sobre o bem, entregue esses documentos ao advogado antes de concluir que a execução pode alcançar o imóvel inteiro.
A locação continua: os herdeiros precisam ser novos fiadores?
A morte do fiador permite ao locador exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, conforme o artigo 40 da Lei do Inquilinato. Os sucessores não precisam assumir essa função apenas porque herdaram bens.
A lei permite que o locador notifique o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. Esse prazo está ligado à notificação do inquilino; não é um prazo automático contado da morte nem um prazo de defesa dos herdeiros.
A família pode comunicar o óbito por escrito, guardar o comprovante e pedir que as cobranças discriminem os períodos. A comunicação ajuda a organizar os fatos, mas não apaga dívidas anteriores válidas.
Antes de assinar um aditivo ou acordo, confira em que qualidade cada pessoa aparece. Se um herdeiro assumir nova fiança ou outra obrigação pessoal, poderá criar um vínculo próprio, distinto da responsabilidade que recebeu pela sucessão. A expressão “regularizar o cadastro” não dispensa a leitura das cláusulas que acompanham a assinatura.
Como conferir a cobrança antes de decidir
Organize uma pasta com o contrato e seus aditivos, a certidão de óbito, o demonstrativo detalhado e os comprovantes de pagamento. Acrescente notificações, citações e documentos do inventário ou da partilha. Nos comprovantes, confira quem pagou, quem recebeu e qual período foi quitado. Um depósito sem identificação pode exigir documentos complementares para esclarecer a que débito se referia.
Se houver processo, informe seu número e a data de recebimento de cada comunicação. O advogado precisará verificar os prazos aplicáveis; esperar o inventário terminar pode comprometer a defesa.
Monte uma cronologia simples, indicando quando o contrato começou, quando ocorreram os atrasos e quais pagamentos a família conseguiu localizar. Identifique também quem fornece cada informação. Essa organização permite conferir versões sem tratar lembranças como prova de quitação.
O levantamento de bens e dívidas ajuda a evitar decisões de partilha tomadas com informações incompletas. Ao examinar a fiança, a família precisa avaliar o que o falecido garantiu e qual parcela dessa obrigação pode alcançar o patrimônio transmitido.
Este conteúdo é informativo. A avaliação da cobrança depende dos documentos, dos períodos envolvidos e das circunstâncias da sucessão.
Perguntas frequentes
É preciso abrir inventário para o locador começar a cobrar?
A ausência de inventário aberto não elimina uma dívida válida. A forma de cobrança e a identificação de quem deve participar do processo dependem da situação da sucessão e da demanda. Recebida uma citação, procure orientação sem aguardar a abertura ou o encerramento do inventário.
Entregar a certidão de óbito me transforma em fiador?
O simples fornecimento da certidão não constitui nova fiança. Essa garantia exige manifestação escrita com esse conteúdo. Se o pedido vier acompanhado de termo, aditivo ou acordo, leia o conjunto antes de assinar para identificar eventuais obrigações pessoais.
O espólio pode cobrar do inquilino o que pagar?
O pagamento de obrigação garantida pode permitir avaliar a sub-rogação nos direitos do credor e o regresso contra o devedor principal. É necessário conferir os requisitos, guardar os comprovantes e analisar a possibilidade de recuperação. O direito de cobrar não assegura que haverá patrimônio disponível para ressarcimento.
